«Объем инвестиционного спроса на недвижимость исчерпал себя три года назад»

Анастасия Гизатова уверена, что основные драйверы рынка недвижимости РТ — нестабильность в банковском секторе и заманчивые условия по ипотеке

Глава минстроя России Михаил Мень заявил о возможном росте стоимости квадратного метра жилья. Основным фактором он считает тенденцию, где при растущем числе ипотечных кредитов падает объем вводимого жилья. Руководитель агентства недвижимости «Счастливый дом» Анастасия Гизатова в корне не согласна с данным прогнозом. Специально для «БИЗНЕС Online» она анализирует перспективы рынка недвижимости республики на основе сложившейся ситуации.

Михаил Мень  заявил о возможном росте стоимости квадратного метра жилья. Основным фактором он считает тенденцию, где при растущем числе ипотечных кредитов падает объем вводимого жилья Фото:  prav.tatarstan.ru

«ЛЕТО 2017 ГОДА БЫЛО САМЫМ СЧАСТЛИВЫМ У НАШИХ ЗАСТРОЙЩИКОВ»

В ходе VI Российского инвестиционно-строительного форума глава Минстроя России Михаил Мень заявил о возможном росте стоимости квадратного метра жилья. Основным фактором он считает тенденцию, где при растущем числе ипотечных кредитов падает объем вводимого жилья. При этом глава Минстроя России уточнил, что в январе падение по строительству многоквартирных домов составляло больше 20%, а по индивидуальному жилищному строительству — 24%. Предлагаю вместе проанализировать перспективы рынка недвижимости республики на основе сложившейся ситуации.

Индивидуальное жилищное строительство

С индивидуальным жилищным строительством ситуация ясна — снижение объемов связано в большей степени с усложнившейся процедурой регистрации, которую невозможно провести без наличия разрешения на строительство. Уверена, что 2018 год покажет рост в этом сегменте как раз за счет «застрявших» неоформленных собственников. Только за август текущего года в Казани было куплено 1 016 участков, и число будущих домовладельцев растет: с января в столице Татарстана обрели новых хозяев 7 281 участка, что на 1 718 участка больше чем за аналогичный период прошлого года. А вот на земельном рынке республики рекордным был 2015 год: за 8 месяцев заключено 34 070 договоров купли-продажи, против 25 819 в 2017.

Чтобы увеличить, нажмите

Новостройки

Вероятно, лето 2017 года было самым счастливым у наших застройщиков. Судя по статистике, складывается ощущение, что татарстанцы отказались от летнего отдыха, чтобы заключить договоры долевого участия и штурмом взять отделы продаж. В итоге, в августе стало на 1 624 обладателя новостроек больше. Несмотря на повышающийся спрос, застройщики продолжили соревнование в щедрости: по-прежнему субсидируют ипотечные ставки, дарят парковки или делают ремонт в квартирах. Получается, что на ценах и инвестиционной привлекательности покупательская активность не отразилась. На рынке недвижимости Татарстана сейчас два основных драйвера: нестабильность в банковском секторе и заманчивые условия по ипотеке (от 9% и первоначальный взнос от 15%).

Чтобы увеличить, нажмите

«ОБЪЕМ ИНВЕСТИЦИОННОГО СПРОСА ИСЧЕРПАЛ СЕБЯ ТРИ ГОДА НАЗАД – ГОРАЗДО ВЫГОДНЕЕ БЫЛО РАЗМЕСТИТЬ СВОИ НАКОПЛЕНИЯ В ВАЛЮТЕ ИЛИ ДАЖЕ НА ВКЛАДАХ»

Стоит ли вкладывать в недвижимость

Многие эксперты считают, что объем инвестиционного спроса исчерпал себя три года назад, и, проанализировав многие сданные комплексы, понимаешь, что гораздо выгоднее было разместить свои накопления в валюте или даже на вкладах. Как правило, к инвесторам относят покупателей, намеренных приобрести более одной квартиры или коммерческую недвижимость с последующей реализацией или сдачей в аренду. Игроки рынка отмечают об увеличении инвестиционных запросов с разным порогом вхождения. Как правило, он находится в диапазонах до двух миллионов, двух с половиной и трех миллионов рублей. Идя по пути наименьшего сопротивления, в первую очередь обращают внимание на первичный рынок.

До 2 000 тыс. руб.

Название ЖК, адрес

Застройщик

Срок сдачи

Комнат

Площадь кв.м.

Стоимость,

руб. /кв.м.

Стоимость

общая, руб.

ЖК Сказочный лес, дома Ясень, Клен (ул. Рауиса Гареева, за РКБ)

Сувар Девелопмент

2 п. 2018 г.

1

31,03

57 000

1  768 710

ЖК Сказочный лес, дом Черемуха (ул. Рауиса Гареева, за РКБ)

От Дольщика

1 п. 2019 г.

1 ст.

29,5

52 200

1  540 000

ЖК Сказочный лес, дом Рябина (ул. Рауиса Гареева, за РКБ)

От Дольщика

1 п. 2019 г.

1

36

48 611

1  750 000

ЖК Палитра, дом 5.2 (ул. Братьев Баталовых, за ТЦ Порт)

Сувар Девелопмент

1 п.

2019 г.

1 ст.

29,12

50 500

1  470 560

ЖК Станция спортивная, дом 1.9 (пос. Усады, Лаишевский район)

Сувар Девелопмент

2 п.

2019 г.

1 ст.

30,67

47 500

1  456 825

ЖК Станция спортивная, дом 1.9 (пос. Усады, Лаишевский район)

Сувар Девелопмент

2 п.

2019 г.

1,5

42,61

46 500

1  981 365

ЖК Мелодия (ул. Габишева)

СтандартСтрой

4 кв.

2017 г.

1 ст.

30,00

62 200

1  986 600

ЖК Весна, дом 6 (Мамадышский тракт)

Унистрой

2 кв. 2018 г.

1 ст.

24,76

69 467

1  720 000

ЖК Светлая Долина, дом 1-11-1 (ул. Натана Рахлина)

АкБарс Девелопмент

4 кв. 2018 г.

1

30,84

55 123

1  700 000

ЖК Светлая Долина, дом 1-11-1 (ул. Натана Рахлина)

АкБарс Девелопмент

4 кв. 2018 г.

2

47,01

53 180

2  500 000

От 2  000 до 2  500 тыс. руб.

Название ЖК, адрес

Застройщик

Срок сдачи

Комнат

Площадь кв.м.

Стоимость,

руб. /кв.м.

Стоимость

общая, руб.

ЖК Сказочный лес, дома Ясень, Клен (ул. Рауиса Гареева, за РКБ)

Сувар Девелопмент

2 п. 2018 г.

1,5

43,85

56 000

2  455 600

ЖК Сказочный лес, дом Кипарис (ул. Рауиса Гареева, за РКБ)

От Дольщика

1 п. 2018 г.

1

40

 

2  150 000

Соловьиная роща, дом 6, 7 (ул. Рауиса Гареева)

Грань

1,2 кв.

2018 г.

1

36

65 000

2  340 000

Новые горки, дома 1, 2, 3, 4 (ул. Родины)

Грань

2 кв. 2019 г.

1

34,4 кв

65 000

2  236 000

ЖК Залесный Сити, дом 1.5 (пос. Залесный, Кировский район)

Сувар Девелопмент

2 п. 2018 г.

2

48,59

51 000

2  496 960

ЖК Станция спортивная, дом 1.9 (пос. Усады, Лаишевский район)

Сувар Девелопмент

2 п.

2019 г.

2

50,39

45 500

2  292 745

ЖК Времена Года, дом 1.3 (пос. Усады, Лаишевский район)

Сувар Девелопмент

2 п.

2018 г.

1

45,31

55 000

2  492 050

ЖК по ул. Серова

Бриз

4 кв. 2018 г.

1

36,00

62 000

2  232 000

ЖК Соло (ул. Дубравная, 11А)

ИнвестСтрой

3 кв. 2017 г.

1

32,4

70 000

2  268 000

ЖК Мелодия (ул. Габишева)

СтандартСтрой

4 кв.

2017 г.

1

35,80

62 000

2  219 600

ЖК Романтика (ул. Пр. Камая)

СитиСтрой

4 кв.

2017 г.

1 ст.

31,50

68 050

2  143 575

ЖК Весна, дом 7 (Мамадышский тракт)

Унистрой

1 кв. 2019 г.

1 ст.

31,45

63 593

2  000 000

ЖК Весна (Азата Аббасова, 12)

От Дольщика

Дом сдан

1

36,41

66 712

2  429 000

ЖК Казань 21 Век, дом 6.24 (ул. Камалеева)

АкБарс Девелопмент

4 кв. 2018 г.

1

31,31

76 500

2  395 215

ЖК Светлая Долина, дом 1-11-1 (ул. Натана Рахлина)

АкБарс Девелопмент

4 кв. 2018 г.

2

47,01

53 180

2  500 000

ЖК Светлая Долина (ул. Натана Рахлина, 7)

От Дольщика

Дом сдан

1

42

59 285

2  490 000

От 2 500 до 3 000 тыс. руб.

Название ЖК, адрес

Застройщик

Срок сдачи

Комнат

Площадь кв.м.

Стоимость,

руб. /кв.м.

Стоимость

общая, руб.

ЖК Сказочный лес, дома Ясень, Клен (ул. Рауиса Гареева, за РКБ)

Сувар Девелопмент

2 п .

2018 г.

2

54,01

54 000

2  916 540

ЖК Сказочный лес, дом Тополь (ул. Рауиса Гареева, за РКБ)

От Дольщика

4 кв. 2017 г.

1,5

43,5

64 137

2  790 000

ЖК Палитра, дом 5.1 (ул. Братьев Баталовых, за ТЦ Порт)

Сувар Девелопмент

1 п.

2019 г.

2

52,89

47 500

2  512 275

ЖК Палитра, дом 5.1 (ул. Братьев Баталовых, за ТЦ Порт)

Сувар Девелопмент

1 п.

2019 г.

3

68,16

45 500

3  101 280

ЖК Веснушки (ост. Разъезд Восстания)

Сувар Девелопмент

2 п.

2017 г.

1

38,00

72 000

2  736 000

ЖК Залесный Сити, дом 1.5 (пос. Залесный, Кировский район)

Сувар Девелопмент

2 п.

2018 г.

2

51,18

51 000

2  610 180

ЖК Манхеттен, дом 3 (Оренбургский тракт, район Казанской Ярмарки)

Сувар Девелопмент

4 кв.

2019 г.

1 ст.

38,81

67 000

2  600 270

ЖК Станция спортивная, дом 1.9 (пос. Усады, Лаишевский район)

Сувар Девелопмент

2 п.

2019 г.

2

59,66

44 500

2  654 870

ЖК Возрождение (ул. Павлюхина)

Бриз

4 кв. 2018 г.

1

45,00

62 000

2  790 000

ЖК по ул. Баруди

Бриз

1 кв. 2019 г.

1

43,00

61 000

2 623 000

ЖК Соло (ул. Дубравная, 11А)

ИнвестСтрой

3 кв. 2017 г.

1

38,56

70 000

2  699 200

ЖК Романтика (ул. Пр. Камая)

СитиСтрой

4 кв.

2017 г.

1

34,80

70 000

2  436 000

ЖК Романтика (ул. Пр. Камая)

СитиСтрой

4 кв.

2017 г.

2

51,00

68 0000

3  068 000

ЖК Романтика (ул. Пр. Камая)

СитиСтрой

Дом сдан

1

48,00

59 600

2  860 800

ЖК Голливуд (ст. метро Аметьево)

СитиСтрой

4 кв.

2017 г.

1

38,90

67 000

2  606 300

ЖК Весна, дом 7 (Мамадышский тракт)

Унистрой

1 кв. 2019 г.

1,5

42,38

61 822

2  620 000

ЖК Весна (Азата Аббасова, 12)

От Дольщика

Дом сдан

1

40

71 250

2  850 000

ЖК Арт Сити, дома 5.1 и 5.2 (ул. Николая Ершова)

Унистрой

4 кв. 2018 г.

1

38,92

74 512

2  900 000

ЖК Арт Сити, дом 1 (ул. Николая Ершова, д. 62Г)

От Дольщика

Дом сдан

1

37

86 486

3  200 000

Конечно, в Казани можно найти интересные и перспективные проекты  с определенной доходностью, но на мега прибыль рассчитывать не стоит.

«В ТОПЕ НАХОДЯТСЯ ГОСТИНКИ И ХРУЩЕВКИ В СОВЕТСКОМ И ВАХИТОВСКИХ РАЙОНАХ КАЗАНИ»

Чтобы увеличить, нажмите

Более стабилен и предсказуем вторичный рынок. Как по активности, так и по количеству, месячной динамики текущий год напоминает 2016. И ждать оживления на нем не стоит, огромное число предложений в домах высокой степени готовности, как от застройщиков, так и от инвесторов приведет к уходу со вторичного рынка значительного числа потенциальных покупателей. В любом районе Казани, за исключением Вахитовского, можно найти приемлемые варианты новостроек, которые по своим характеристикам и ценовому диапазону более выгодны, чем квартиры в старых домах. Дефицит ощущается только в части бюджетных предложений с хорошим месторасположением. Поэтому, по-прежнему в топе находятся гостинки и хрущевки в Советском и Вахитовских районах столицы Татарстана.

В части безопасности, риски есть в обоих вариантах. Если у первичного сектора это опасность несвоевременной сдачи, то у вторичного – нарушение прав третьих лиц, например, недооформленный материнский капитал: несовершеннолетним собственникам не выделили доли.

До этого мы посмотрели предложения на первичном рынке, а сейчас давайте бегло посмотрим, что можно приобрети в этих ценовых диапазонах на вторичном.

До 2 000 тыс. руб.

Адрес

Комнат

Проект/материал

Площадь кв.м.

Эт./Эт

Стоимость

общая, руб.

Курчатова, 8

1

хрущ/пан

30

3/5

2  000 000

Ягодинская, 35 

1

хрущ/кирп

32,2

4/5

1  990 000

От 2  000 до 2 500 тыс. руб.

Адрес

Комнат

Проект/материал

Площадь кв.м.

Эт./Эт

Стоимость

общая, руб.

Чишмяле, 13

1

лениградка/панельная

34

6/10

2  399 000

Ямашева, 54

1

лениградка/панельная

34

2/9

2  500 000

От 2  500 до 3 000 тыс. руб.

Адрес

Комнат

Проект/материал

Площадь кв.м.

Эт./Эт

Стоимость

общая, руб.

Ноксинский спуск, 8А

1

улучшенка/кирпич

34

7/10

2  799 000

Салиха Батыева, 15

1

улучшенка/кирпич

37

2/9

2  850 000

Конечно, все неоднозначно. Если рассматривать приобретение квартиры с последующей сдачей в аренду с минимальным порогом вхождения, то в краткосрочной перспективе целесообразнее приобрести «старый фонд». Арендаторы предпочтут 50-летнюю хрущевку в центре, чем новостройку на окраине.

Примерные цены аренды жилья.

1-к

хрущевка

от 12 до 20 тыс. руб.

 

ленинградка

от 13 до 25 тыс. руб.

 

улучшенка

от 15 до 25 тыс. руб.

в центре от 25тыс. руб.

2-х

хрущевка

от 15 до 23 тыс. руб.

в центре от 20 до 30 тыс.руб.

 

ленинградка

от 16 до 28 тыс. руб.

 

улучшенка

от 30 тыс. руб.

Предельно уважительно отношусь к мнению главы минстроя РФ, но в корне не согласна с данным им прогнозом. Во-первых, активность населения в получении ипотечных кредитов связана с падающим уровнем жизни и невозможностью приобретения жилья без заемных средств. Во-вторых, сокращающийся объем ввода жилья обусловлен поправками в 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве». Поэтому  никаких потрясений в виде ажиотажного спроса или стремительно растущей стоимости квадратного метра ожидать не стоит.

Анастасия Гизатова
 
По теме
Президент Татарстана Рустам Минниханов завил, что до конца года в республике будут сданы не менее шести проблемных домов, что позволит предоставить квартиры 938 обманутым дольщикам.
В Татарстане за последнюю неделю выросла заболеваемость коронавирусом. Об этом на пресс-конференции в «Татар-информе» рассказала заместитель руководителя Управления Роспотребнадзора по РТ Любовь Авдонина.
Верховный суд Татарстана сегодня рассмотрел апелляционную жалобу на решение Вахитовского суда Казани, который освободил бывшего главу Буинска Агляма Садретдинова из СИЗО по болезни.
В Мензелинске лишили прав водителя за повторную поездку пьяным по трассе М-7 - Мензеля Также виновному назначили обязательные работы (Марат Хамидуллин, «Мензеля-информ») В Мензелинском районном суде РТ оглашен приговор в отношении водителя, обвиняемого в управление автомобилем лицом,
Мензеля
«Не спрятался в окопе – пошел в атаку»: о пропавшем без вести на СВО рассказал его брат - ИА Татар-информ Александр Турнин пропал без вести месяц назад под Угледаром. Его мобилизовали одним из первых в Алексеевском районе, и он с честью выполнял долг защитника Родины – в числе первых рвался в бой,
ИА Татар-информ
На пресс-конференции о текущей санитарно-эпидемиологической ситуации за март 2024 года заместитель руководителя Управления Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека по РТ Любо
Реальное время
В Татарстане за последнюю неделю выросла заболеваемость коронавирусом. Об этом на пресс-конференции в «Татар-информе» рассказала заместитель руководителя Управления Роспотребнадзора по РТ Любовь Авдонина.
ИА Татар-информ
Постичь Тукая в аэропорту, узнать Горького на Щапова - Реальное время Фонд «Живой город» и ТЮЗ надели на зрителей наушники Фото: Реальное время/Динар Фатыхов Два спектакля, ориентированные в первую очередь на слух, выпустили на этой неделе две театральные площадки.
Реальное время
Тетюшанам рассказали, как вести себя в чрезвычайной ситуации - Газета Тетюшские зори Неделю назад в подмосковном «Крокус Сити Холле» произошел теракт. Начальник ОМВД России по Тетюшскому району Алексей Витин рассказал о том, как вести себя при возникновении угрозы террористического акта.
Газета Тетюшские зори