Анастасия Гизатова уверена, что основные драйверы рынка недвижимости РТ — нестабильность в банковском секторе и заманчивые условия по ипотеке
Глава минстроя России Михаил Мень заявил о возможном росте стоимости квадратного метра жилья. Основным фактором он считает тенденцию, где при растущем числе ипотечных кредитов падает объем вводимого жилья. Руководитель агентства недвижимости «Счастливый дом» Анастасия Гизатова в корне не согласна с данным прогнозом. Специально для «БИЗНЕС Online» она анализирует перспективы рынка недвижимости республики на основе сложившейся ситуации.
Михаил Мень заявил о возможном росте стоимости квадратного метра жилья. Основным фактором он считает тенденцию, где при растущем числе ипотечных кредитов падает объем вводимого жилья Фото: prav.tatarstan.ru
«ЛЕТО 2017 ГОДА БЫЛО САМЫМ СЧАСТЛИВЫМ У НАШИХ ЗАСТРОЙЩИКОВ»
В ходе VI Российского инвестиционно-строительного форума глава Минстроя России Михаил Мень заявил о возможном росте стоимости квадратного метра жилья. Основным фактором он считает тенденцию, где при растущем числе ипотечных кредитов падает объем вводимого жилья. При этом глава Минстроя России уточнил, что в январе падение по строительству многоквартирных домов составляло больше 20%, а по индивидуальному жилищному строительству — 24%. Предлагаю вместе проанализировать перспективы рынка недвижимости республики на основе сложившейся ситуации.
Индивидуальное жилищное строительство
С индивидуальным жилищным строительством ситуация ясна — снижение объемов связано в большей степени с усложнившейся процедурой регистрации, которую невозможно провести без наличия разрешения на строительство. Уверена, что 2018 год покажет рост в этом сегменте как раз за счет «застрявших» неоформленных собственников. Только за август текущего года в Казани было куплено 1 016 участков, и число будущих домовладельцев растет: с января в столице Татарстана обрели новых хозяев 7 281 участка, что на 1 718 участка больше чем за аналогичный период прошлого года. А вот на земельном рынке республики рекордным был 2015 год: за 8 месяцев заключено 34 070 договоров купли-продажи, против 25 819 в 2017.
Чтобы увеличить, нажмите
Вероятно, лето 2017 года было самым счастливым у наших застройщиков. Судя по статистике, складывается ощущение, что татарстанцы отказались от летнего отдыха, чтобы заключить договоры долевого участия и штурмом взять отделы продаж. В итоге, в августе стало на 1 624 обладателя новостроек больше. Несмотря на повышающийся спрос, застройщики продолжили соревнование в щедрости: по-прежнему субсидируют ипотечные ставки, дарят парковки или делают ремонт в квартирах. Получается, что на ценах и инвестиционной привлекательности покупательская активность не отразилась. На рынке недвижимости Татарстана сейчас два основных драйвера: нестабильность в банковском секторе и заманчивые условия по ипотеке (от 9% и первоначальный взнос от 15%).
Чтобы увеличить, нажмите
«ОБЪЕМ ИНВЕСТИЦИОННОГО СПРОСА ИСЧЕРПАЛ СЕБЯ ТРИ ГОДА НАЗАД – ГОРАЗДО ВЫГОДНЕЕ БЫЛО РАЗМЕСТИТЬ СВОИ НАКОПЛЕНИЯ В ВАЛЮТЕ ИЛИ ДАЖЕ НА ВКЛАДАХ»
Стоит ли вкладывать в недвижимость
Многие эксперты считают, что объем инвестиционного спроса исчерпал себя три года назад, и, проанализировав многие сданные комплексы, понимаешь, что гораздо выгоднее было разместить свои накопления в валюте или даже на вкладах. Как правило, к инвесторам относят покупателей, намеренных приобрести более одной квартиры или коммерческую недвижимость с последующей реализацией или сдачей в аренду. Игроки рынка отмечают об увеличении инвестиционных запросов с разным порогом вхождения. Как правило, он находится в диапазонах до двух миллионов, двух с половиной и трех миллионов рублей. Идя по пути наименьшего сопротивления, в первую очередь обращают внимание на первичный рынок.
До 2 000 тыс. руб.
Название ЖК, адрес | Застройщик | Срок сдачи | Комнат | Площадь кв.м. | Стоимость, руб. /кв.м. | Стоимость общая, руб. |
ЖК Сказочный лес, дома Ясень, Клен (ул. Рауиса Гареева, за РКБ) | Сувар Девелопмент | 2 п. 2018 г. | 1 | 31,03 | 57 000 | 1 768 710 |
ЖК Сказочный лес, дом Черемуха (ул. Рауиса Гареева, за РКБ) | От Дольщика | 1 п. 2019 г. | 1 ст. | 29,5 | 52 200 | 1 540 000 |
ЖК Сказочный лес, дом Рябина (ул. Рауиса Гареева, за РКБ) | От Дольщика | 1 п. 2019 г. | 1 | 36 | 48 611 | 1 750 000 |
ЖК Палитра, дом 5.2 (ул. Братьев Баталовых, за ТЦ Порт) | Сувар Девелопмент | 1 п. 2019 г. | 1 ст. | 29,12 | 50 500 | 1 470 560 |
ЖК Станция спортивная, дом 1.9 (пос. Усады, Лаишевский район) | Сувар Девелопмент | 2 п. 2019 г. | 1 ст. | 30,67 | 47 500 | 1 456 825 |
ЖК Станция спортивная, дом 1.9 (пос. Усады, Лаишевский район) | Сувар Девелопмент | 2 п. 2019 г. | 1,5 | 42,61 | 46 500 | 1 981 365 |
ЖК Мелодия (ул. Габишева) | СтандартСтрой | 4 кв. 2017 г. | 1 ст. | 30,00 | 62 200 | 1 986 600 |
ЖК Весна, дом 6 (Мамадышский тракт) | Унистрой | 2 кв. 2018 г. | 1 ст. | 24,76 | 69 467 | 1 720 000 |
ЖК Светлая Долина, дом 1-11-1 (ул. Натана Рахлина) | АкБарс Девелопмент | 4 кв. 2018 г. | 1 | 30,84 | 55 123 | 1 700 000 |
ЖК Светлая Долина, дом 1-11-1 (ул. Натана Рахлина) | АкБарс Девелопмент | 4 кв. 2018 г. | 2 | 47,01 | 53 180 | 2 500 000 |
От 2 000 до 2 500 тыс. руб.
Название ЖК, адрес | Застройщик | Срок сдачи | Комнат | Площадь кв.м. | Стоимость, руб. /кв.м. | Стоимость общая, руб. |
ЖК Сказочный лес, дома Ясень, Клен (ул. Рауиса Гареева, за РКБ) | Сувар Девелопмент | 2 п. 2018 г. | 1,5 | 43,85 | 56 000 | 2 455 600 |
ЖК Сказочный лес, дом Кипарис (ул. Рауиса Гареева, за РКБ) | От Дольщика | 1 п. 2018 г. | 1 | 40 | 2 150 000 | |
Соловьиная роща, дом 6, 7 (ул. Рауиса Гареева) | Грань | 1,2 кв. 2018 г. | 1 | 36 | 65 000 | 2 340 000 |
Новые горки, дома 1, 2, 3, 4 (ул. Родины) | Грань | 2 кв. 2019 г. | 1 | 34,4 кв | 65 000 | 2 236 000 |
ЖК Залесный Сити, дом 1.5 (пос. Залесный, Кировский район) | Сувар Девелопмент | 2 п. 2018 г. | 2 | 48,59 | 51 000 | 2 496 960 |
ЖК Станция спортивная, дом 1.9 (пос. Усады, Лаишевский район) | Сувар Девелопмент | 2 п. 2019 г. | 2 | 50,39 | 45 500 | 2 292 745 |
ЖК Времена Года, дом 1.3 (пос. Усады, Лаишевский район) | Сувар Девелопмент | 2 п. 2018 г. | 1 | 45,31 | 55 000 | 2 492 050 |
ЖК по ул. Серова | Бриз | 4 кв. 2018 г. | 1 | 36,00 | 62 000 | 2 232 000 |
ЖК Соло (ул. Дубравная, 11А) | ИнвестСтрой | 3 кв. 2017 г. | 1 | 32,4 | 70 000 | 2 268 000 |
ЖК Мелодия (ул. Габишева) | СтандартСтрой | 4 кв. 2017 г. | 1 | 35,80 | 62 000 | 2 219 600 |
ЖК Романтика (ул. Пр. Камая) | СитиСтрой | 4 кв. 2017 г. | 1 ст. | 31,50 | 68 050 | 2 143 575 |
ЖК Весна, дом 7 (Мамадышский тракт) | Унистрой | 1 кв. 2019 г. | 1 ст. | 31,45 | 63 593 | 2 000 000 |
ЖК Весна (Азата Аббасова, 12) | От Дольщика | Дом сдан | 1 | 36,41 | 66 712 | 2 429 000 |
ЖК Казань 21 Век, дом 6.24 (ул. Камалеева) | АкБарс Девелопмент | 4 кв. 2018 г. | 1 | 31,31 | 76 500 | 2 395 215 |
ЖК Светлая Долина, дом 1-11-1 (ул. Натана Рахлина) | АкБарс Девелопмент | 4 кв. 2018 г. | 2 | 47,01 | 53 180 | 2 500 000 |
ЖК Светлая Долина (ул. Натана Рахлина, 7) | От Дольщика | Дом сдан | 1 | 42 | 59 285 | 2 490 000 |
От 2 500 до 3 000 тыс. руб.
Название ЖК, адрес | Застройщик | Срок сдачи | Комнат | Площадь кв.м. | Стоимость, руб. /кв.м. | Стоимость общая, руб. |
ЖК Сказочный лес, дома Ясень, Клен (ул. Рауиса Гареева, за РКБ) | Сувар Девелопмент | 2 п . 2018 г. | 2 | 54,01 | 54 000 | 2 916 540 |
ЖК Сказочный лес, дом Тополь (ул. Рауиса Гареева, за РКБ) | От Дольщика | 4 кв. 2017 г. | 1,5 | 43,5 | 64 137 | 2 790 000 |
ЖК Палитра, дом 5.1 (ул. Братьев Баталовых, за ТЦ Порт) | Сувар Девелопмент | 1 п. 2019 г. | 2 | 52,89 | 47 500 | 2 512 275 |
ЖК Палитра, дом 5.1 (ул. Братьев Баталовых, за ТЦ Порт) | Сувар Девелопмент | 1 п. 2019 г. | 3 | 68,16 | 45 500 | 3 101 280 |
ЖК Веснушки (ост. Разъезд Восстания) | Сувар Девелопмент | 2 п. 2017 г. | 1 | 38,00 | 72 000 | 2 736 000 |
ЖК Залесный Сити, дом 1.5 (пос. Залесный, Кировский район) | Сувар Девелопмент | 2 п. 2018 г. | 2 | 51,18 | 51 000 | 2 610 180 |
ЖК Манхеттен, дом 3 (Оренбургский тракт, район Казанской Ярмарки) | Сувар Девелопмент | 4 кв. 2019 г. | 1 ст. | 38,81 | 67 000 | 2 600 270 |
ЖК Станция спортивная, дом 1.9 (пос. Усады, Лаишевский район) | Сувар Девелопмент | 2 п. 2019 г. | 2 | 59,66 | 44 500 | 2 654 870 |
ЖК Возрождение (ул. Павлюхина) | Бриз | 4 кв. 2018 г. | 1 | 45,00 | 62 000 | 2 790 000 |
ЖК по ул. Баруди | Бриз | 1 кв. 2019 г. | 1 | 43,00 | 61 000 | 2 623 000 |
ЖК Соло (ул. Дубравная, 11А) | ИнвестСтрой | 3 кв. 2017 г. | 1 | 38,56 | 70 000 | 2 699 200 |
ЖК Романтика (ул. Пр. Камая) | СитиСтрой | 4 кв. 2017 г. | 1 | 34,80 | 70 000 | 2 436 000 |
ЖК Романтика (ул. Пр. Камая) | СитиСтрой | 4 кв. 2017 г. | 2 | 51,00 | 68 0000 | 3 068 000 |
ЖК Романтика (ул. Пр. Камая) | СитиСтрой | Дом сдан | 1 | 48,00 | 59 600 | 2 860 800 |
ЖК Голливуд (ст. метро Аметьево) | СитиСтрой | 4 кв. 2017 г. | 1 | 38,90 | 67 000 | 2 606 300 |
ЖК Весна, дом 7 (Мамадышский тракт) | Унистрой | 1 кв. 2019 г. | 1,5 | 42,38 | 61 822 | 2 620 000 |
ЖК Весна (Азата Аббасова, 12) | От Дольщика | Дом сдан | 1 | 40 | 71 250 | 2 850 000 |
ЖК Арт Сити, дома 5.1 и 5.2 (ул. Николая Ершова) | Унистрой | 4 кв. 2018 г. | 1 | 38,92 | 74 512 | 2 900 000 |
ЖК Арт Сити, дом 1 (ул. Николая Ершова, д. 62Г) | От Дольщика | Дом сдан | 1 | 37 | 86 486 | 3 200 000 |
Конечно, в Казани можно найти интересные и перспективные проекты с определенной доходностью, но на мега прибыль рассчитывать не стоит.
«В ТОПЕ НАХОДЯТСЯ ГОСТИНКИ И ХРУЩЕВКИ В СОВЕТСКОМ И ВАХИТОВСКИХ РАЙОНАХ КАЗАНИ»
Чтобы увеличить, нажмите
Более стабилен и предсказуем вторичный рынок. Как по активности, так и по количеству, месячной динамики текущий год напоминает 2016. И ждать оживления на нем не стоит, огромное число предложений в домах высокой степени готовности, как от застройщиков, так и от инвесторов приведет к уходу со вторичного рынка значительного числа потенциальных покупателей. В любом районе Казани, за исключением Вахитовского, можно найти приемлемые варианты новостроек, которые по своим характеристикам и ценовому диапазону более выгодны, чем квартиры в старых домах. Дефицит ощущается только в части бюджетных предложений с хорошим месторасположением. Поэтому, по-прежнему в топе находятся гостинки и хрущевки в Советском и Вахитовских районах столицы Татарстана.
В части безопасности, риски есть в обоих вариантах. Если у первичного сектора это опасность несвоевременной сдачи, то у вторичного – нарушение прав третьих лиц, например, недооформленный материнский капитал: несовершеннолетним собственникам не выделили доли.
До этого мы посмотрели предложения на первичном рынке, а сейчас давайте бегло посмотрим, что можно приобрети в этих ценовых диапазонах на вторичном.
До 2 000 тыс. руб.
Адрес | Комнат | Проект/материал | Площадь кв.м. | Эт./Эт | Стоимость общая, руб. |
Курчатова, 8 | 1 | хрущ/пан | 30 | 3/5 | 2 000 000 |
Ягодинская, 35 | 1 | хрущ/кирп | 32,2 | 4/5 | 1 990 000 |
От 2 000 до 2 500 тыс. руб.
Адрес | Комнат | Проект/материал | Площадь кв.м. | Эт./Эт | Стоимость общая, руб. |
Чишмяле, 13 | 1 | лениградка/панельная | 34 | 6/10 | 2 399 000 |
Ямашева, 54 | 1 | лениградка/панельная | 34 | 2/9 | 2 500 000 |
От 2 500 до 3 000 тыс. руб.
Адрес | Комнат | Проект/материал | Площадь кв.м. | Эт./Эт | Стоимость общая, руб. |
Ноксинский спуск, 8А | 1 | улучшенка/кирпич | 34 | 7/10 | 2 799 000 |
Салиха Батыева, 15 | 1 | улучшенка/кирпич | 37 | 2/9 | 2 850 000 |
Конечно, все неоднозначно. Если рассматривать приобретение квартиры с последующей сдачей в аренду с минимальным порогом вхождения, то в краткосрочной перспективе целесообразнее приобрести «старый фонд». Арендаторы предпочтут 50-летнюю хрущевку в центре, чем новостройку на окраине.
Примерные цены аренды жилья.
1-к | хрущевка | от 12 до 20 тыс. руб. |
ленинградка | от 13 до 25 тыс. руб. | |
улучшенка | от 15 до 25 тыс. руб. в центре от 25тыс. руб. | |
2-х | хрущевка | от 15 до 23 тыс. руб. в центре от 20 до 30 тыс.руб. |
ленинградка | от 16 до 28 тыс. руб. | |
улучшенка | от 30 тыс. руб. |
Предельно уважительно отношусь к мнению главы минстроя РФ, но в корне не согласна с данным им прогнозом. Во-первых, активность населения в получении ипотечных кредитов связана с падающим уровнем жизни и невозможностью приобретения жилья без заемных средств. Во-вторых, сокращающийся объем ввода жилья обусловлен поправками в 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве». Поэтому никаких потрясений в виде ажиотажного спроса или стремительно растущей стоимости квадратного метра ожидать не стоит.
Анастасия Гизатова